（2019年第1期/总第1期）

【报告背景介绍】2019年6月18日，由中国保险资产管理业协会（以下简称协会）主办、弘毅投资承办的保险资金物流地产投资策略工作交流会在京召开。来自120余家机构的共200余位嘉宾参加了此次交流会。本次交流会邀请了来自国寿资本、物流行业学会，第一太平戴维斯，发网物流，顺丰集团、弘毅投资的专家，从投资方、资产方、运营方的不同角度分享各自对于物流地产的投资策略、实践经验、以及对未来发展趋势的看法，旨在让保险机构投资者在物流地产领域更好地实现价值投资，深度助力实体经济发展。现将会议干货内容整理如下，以飨读者：

一、中国物流行业受益于电商业发展而保持增长

（一）我国已成为全球最大物流市场之一

2018年社会零售总额为38万亿，较上年增长9%，全国网上零售额9万亿元，较上年增长23.9%；受电商消费的快速增长拉动，2018年全国快递业务量实现507.1亿件，同比增长26.6%；2018年社会物流总费用为13.3万亿元，同比增长9.8%，增速比上年同期提高0.7个百分点，占GDP约为14.8%，比上年同期上升0.2个百分点。我国已成为具有全球影响力的物流大国和最大的物流市场之一，物流行业也越来越受到资本方的关注。

（二）物流行业投融资交易活跃

物流行业属于国家和政府部门明确支持、重点发展的战略性基础设施行业。国家发改委和交通运输部提出，到2020年要形成30个国家级的物流枢纽，2025年要形成150个国家级物流枢纽。在这一政策红利下，物流行业投融资交易活跃，据统计，2014-2018年，物流行业的融资金额达到近1000亿。

图表来源：国寿资本

（三）高端仓储需求量大，发展空间广阔

我国物流地产目前以传统通用低端仓储为主，物流地产高端设施存在较大的缺口。未来，物流地产的区域性逐渐向一线核心城市卫星城区渗透扩散，核心区域土地资源的将更加紧缺，多层仓库、立体仓库或将成为趋势。在科技驱动下，仓储分拣也将实现无人化，从而提升分拣效率。目前中国高端仓储极度匮乏，发展空间大，按照消费总额估算，高端仓储市场规模约为3.5亿平米，是目前的12倍。

图表来源：弘毅投资

（四）物流地产租金继续稳定增长、仓库空置率有升有降2018年下半年全国不同地区仓储租金稳步上升，其中华西地区上升最快；全国不同地区仓库空置率有升有降，华北、华西、华东地区空置率小幅下降，华南、华中地区略有上升。

图表来源：弘毅投资

（五）普洛斯在国内物流地产占比超4成

普洛斯是国内物流地产市场的龙头代表，凭借早期进入中国市场，以低廉的资金成本获得大量物流地产土地储备。但是近年来随着新参与者的进入、政府土地出让政策的改变、以及物流地产模式的变化，国内物流地产商的市场格局也发生了变化。

图标来源：弘毅投资

   二、典型物流企业运营模式分析

（一）智能化仓储物流企业的运营

在中国消费领域、物流领域和供应链领域中，核心的问题是要形成最优化的供应链体系方案，即形成最有效的成本效率管理体系和最优质的服务体验，主要包括几下几个步骤：首先要确定仓库的位置，其次是构建包含仓储、物流、配送等的整体服务体系，再次是依托于先进的互联网络进行物流服务的路径优化（如根据数据分析结果预测并提前布局仓储物品种类），从而形成完整的仓配一体化综合物流服务。物流地产的核心价值就是要解决全国消费或者交易背后库存的存放和库存的预测与优化问题。

在目前新零售交易场景下，市场需求驱动了用仓需求。发网物流认为仓储物流企业获取优质物流资产、提升经营能力的关键在于两个方面：一是区域布局，从用仓需求出发，未来的发展趋势是围绕新二、三线核心和省会城市，沿核心经济带布局物流地产，使得渠道和用户需求有效下沉。二是产业协同，以仓库为核心，将经销商、物流公司、金融公司联结在一起，同时注重科技驱动物流的方式，降低成本，提高效率。

图片来源：发网物流

（二）传统快递物流企业的转型

 近年来,顺丰已经从传统单一快递服务向供应链服务转型，凭借直营模式、“天网+地网+信息网”三网合一的网络资源，将自身定位于打造行业解决方案的科技服务公司。顺丰集团仓储事业部战略发展负责人吴佳斌从物流地产的资产端总结了中国物流地产市场的三大转型趋势：一是，物流地产的的主要玩家将逐渐从掌握资源和资金的地产商、资金方转移到掌握运营与物流需求的物流服务商。二是，增量机会愈趋减少，一二线核心区域中运营不善的优质稀缺资源将成为新机会点。三是，规划改造、方案设计、运营管理、科技研发等综合实力会取代过往的“土地资源获取”与“低成本资金”能力。

顺丰投资物流地产领域经历了两个阶段。第一个阶段是构建端到端物流地产开发平台，第二个阶段是搭建资产管理平台试水资产证券化业务，顺丰根据据资产类别特点，形成两大资产证券化并举的模式（见图）。这也证明，优质的物流资产具有金融属性，可以为持有资产的企业与投资者带来除土地增值之外的投资收益。

图片来源：顺丰集团

三、保险资金特点与基础设施投资具有天然的匹配性

（一）保险资金与基础设施投资匹配性

基础设施行业的基本特征主要有以下几方面：一是资本密集型，进入门槛高，运营寿命长，一般在十年以上。二是需求弹性低。三是收益一般是与通胀相挂钩，随着通胀有一个调价机制。保险资金具有可投资规模大、久期长、投资方式灵活的特点与基础设施行业投资前期投入大、盈利周期长、融资期限长、体量大的特性较为匹配，可以获得跨周期的稳定回报，推动双方共同可持续发展。

图表来源：国寿资本

保险机构投资者偏好政策指向的“补短板”领域和重点规划发展区域，项目选择上主要投向符合政策导向、满足会计收益、回报具有较强确定性的项目及国家政府拟进行扶持的新型基础设施类项目。物流行业受到国家政策大力扶持，优质物流地产资源稀缺，随着中国扩大内需以及电子商务的发展，物流地产已经成为产业资本、市场机构等布局未来商业版图的重要资源载体。

（二）物流地产投资特点

物流地产年化回报率明显高于其他物业资产，但布局的时间更长。物流地产项目的投资流程较长，尤其是一级开发项目，包含拿地、运营、开发等时间，一般项目投资期限在4-5年，如果考虑到网络布局，则需要更长的时间。同时物流地产对业务运营能力有特殊的专业要求，包括产业导入能力，开发、规划、建设、运营一体化能力，以及后续增值服务能力。商业物业主要看中单体的位置及运营，但是物流地产投资更关注网络价值。

图表来源：弘毅投资

   （三）物流地产价值增值迭代趋势－从单纯出租到产业链的全打通

    仓储是物流生态布局的核心节点，物流生态圈的布局一定是先从仓储、运输、信息系统或者供应链金融等物流要素入手，再逐步向物流产业链上下游延伸，形成物流通路。相比于其他物流要素,仓储是信息流、货流、资金流的汇集地，以仓储作为起步，更容易搭建物流网络。

物流地产网络不仅仅是简单的链接，而是基于产业需求的结构化体系，具有网络协同价值。这就需要仓储之间形成结构化分层，有针对性的进行功能设计，提升信息化质量要求。

图片来源：弘毅投资

随着电商经济的飞速发展，网络消费、仓储配送的新消费模式已经呈现出与传统以城市购物中心和综合体为载体的消费模式并存的格局，保险资金另类投资也逐步从关注商业不动产和城市综合体到重视物流地产和物流企业，目前部分大型险企已经参与对顺丰、发网的投资。

（报告根据本次会议嘉宾演讲录音整理）