推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，产品上市以来整体运行平稳，受到机构投资者的广泛关注。在基础设施REITs逐渐成熟后，机构进一步探索价值链的前端延伸，Pre-REITs成为近期市场探讨的热点。为进一步增进保险资金对Pre-REITs的认识与理解，中国保险资产管理业协会（以下简称“协会”）于2022年9月14日以线上方式召开了“IAMAC领行计划”（第13期）私募股权投资Pre-REITs实务交流分享会。会议邀请到了戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝先生和中联基金合伙人、投资业务负责人印晨光先生做主题分享。共有来自近200家保险资管公司、保险公司、银行及理财子公司、公募基金、证券公司等会员单位的350余位领导和相关业务负责人参加了本次会议。

       主题演讲一：不动产大宗交易与公募REITs资产定价

杨枝  戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人

戴德梁行估价及顾问服务部高级董事，资产证券化业务负责人杨枝会上介绍2022年上半年，全国大宗交易市场累计成交金额747亿，较2021年同期下降约24%。尽管受到疫情封城的影响，上海仍然是交易最活跃的城市，占比达到44%。在成交的资产类型中，仓储物流受到投资人高度关注，成交占比达26%，资本化率水平较前几年有明显的压缩趋势。

随着3单保障性租赁住房公募REITs的成功上市，截止8月底已上市的公募REITs产品数量达到17单，累计发行规模近600亿，平均二级市场股价涨幅接近30%，受到投资人高度关注。杨枝提示到REITs属于资产的IPO上市，长期来看REITs的价值应该与资产价值呈现相关性。REITs中等风险、中等收益的特征，十分适合险资进行长期配置，但投资人应该时刻关注底层资产运营及所处行业的变化，以及选择合理的入场时机。

       主题演讲二：不动产投资市场发展新趋势—Pre-REITs

印晨光  中联基金合伙人、投资业务负责人

中联基金合伙人印晨光认为，高效的不动产投资管理体系需要由有效的资本管理、资产管理及退出管理三方面组成，中联基金在长期深耕REITs市场过程中，积累了丰富的不动产管理体系建设经验。在全球经济换挡期，国内外都十分关注工业不动产。国内基础设施REITs的成功试点，激发了社会资本参与的积极性，海外REITs基金也开始布局国内工业不动产。中联基金长期关注Pre-REITs与公募REITs市场的衔接，在符合公募试REITs点政策的产业园、工业园、新能源等资产类型上均有实践。同时，也在积极关注保租房、IDC、物流仓储等新型基础设施资产，并已形成一定的项目覆盖。最后，印晨光还分享了多个成功落地案例，其中包括成熟物业项目、更新改造项目和拿地开发项目。

下一步，协会“IAMAC领行计划”系列活动将继续挖掘股权投资领域的其他细分领域，力争更加深入、更加聚焦。此外，协会还将继续紧跟行业发展的脚步，致力于推动保险资管行业与金融各子行业的深度交流与合作。通过借鉴吸收行业内外各领域头部专家的宝贵经验与知识精髓，切实关注和解决各会员单位在业务开展过程中的实际问题，进一步推动保险资管行业的高质量快速发展。