为助力保险机构缓解配置压力、合理分散投资风险，探索和拓展保险资金新的投资领域和空间，中国保险资产管理业协会（以下简称“协会”）于2021年7月8日在北京举办“2021年第3期IAMAC路演会（总第4期）——公募REITs经验交流及储备项目路演”。协会执行副会长兼秘书长曹德云、上海证券交易所（以下简称“上交所”）党委委员、副总经理卢大彪出席会议并致辞，协会副秘书长张倩出席会议。会议由协会公开市场与境外业务部总监赵越主持，邀请上交所债券业务中心信用债发展负责人赵琦、大家投控总经理白宏炜、中金公司投资银行部副总经理庄园、华泰证券(上海)资管不动产基金部执行负责人朱刚、嘉实基金董事总经理王艺军、华夏基金研究发展部副总裁李曾、建信基金基础设施投资部总经理卜蕊（按演讲顺序）就公募REITs项目和产品情况进行交流。最后，中关村软件园的负责人介绍了园区的整体情况以及运营管理服务模式，组织参会成员观看中关村软件园大数据平台演示并参观园区。保险业内130余位投资人士参加本次会议。

曹德云丨中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长

协会执行副会长兼秘书长曹德云在开场致辞中表示，公募REITs是资本市场中重要的金融创新，不仅能够填补当前我国市场中公募REITs产品的空白，盘活基础设施存量资产，而且拓宽社会资本投资渠道，增强资本市场服务实体经济质效。在当前形势下，保险资产管理行业要向改革要机会，向存量要资产，向能力要收益，向科技要效率。改革开放40多年来，中国经济一直保持高速增长，现在进入高质量增长阶段，积累形成了优质的资产池。在未来低利率发展环境下，保险机构更应充分挖掘市场机会，用好优质存量资产，公募REITs正是资本市场有效盘活存量资产，促进存量资产和新增投资良性循环的重要创新成果。第一批公募REITs投资情况显示，保险机构积极参与相关战略配售和网下认购环节，认购金额合计42亿元，其中6家保险机构参与8只产品的战略配售，总金额33.4亿元，占第三方战略投资者认购总金额的35%，是最大的机构战略投资者。保险资金网下有效认购71.7亿元，网下配售金额8.6亿元，是仅次于券商自营的第二大网下认购来源。其中，保险机构主要投资产权类REITs产品，最终网下配售7.5亿元，占保险资金网下配售总金额的87%。

作为稳定资本市场的重要力量和助推器，尽管受到疫情冲击和保险业务转型等压力，保险资金依然保持高质量稳步发展。截至今年5月末，保险公司资产总额24.6万亿元，比年初增长5.6%，同比增长11.9%；保险资金运用余额22.8万亿元，比年初增长5.2%，同比增长15.8%。将这些稳定长期资金有效配置到优质资产中，是市场发展的客观需求。稳定快速发展的公募REITs，将是保险资金拓展投资渠道，丰富资产组合，有效分散投资风险的重要资产之一。结合发达国家REITs的发展历程和现状来看，公募REITs在中国市场有很大的发展空间，保险资金长期深入参与公募REITs投资任重而道远。

卢大彪丨上海证券交易所党委委员、副总经理

上海证券交易所党委委员、副总经理卢大彪在致辞中表示，首批公募REITs各项制度安排较为有效，首批产品定价相对合理，各类投资者参与踊跃，市场运行总体平稳，其收益稳定、强制分红等产品特性，得到了市场初步认可。

当前中国正处于建设现代化基础设施体系和金融供给侧结构性改革的交汇期。公募REITs产品的推出对构建经济新发展格局具有十分重要的意义。为企业提供了优质资产上市平台，从传统“公司上市”转向“资产上市”，实现优质资产的份额化交易，盘活存量资产，实现企业向“轻资产”经营模式转型。公募REITs作为股票、债券之外新的大类资产配置类别，可以为投资者提供有较好收益风险比、具有组合分散化价值的长期投资工具，为居民提升财产性收入提供新的投资渠道。

公募REITs与保险资金在产品期限及收益率方面具备高度的适配性。从首批项目的投资者结构中也能看出，保险资金积极踊跃参与认购。最后，公募REITs市场长期健康发展任重道远，上交所将和市场各方共同推动公募REITs市场建设。

赵琦 丨上海证券交易所债券业务中心信用债发展负责人

上海证券交易所债券业务中心信用债发展负责人赵琦分别从首批公募REITs试点情况、REITs产品特征和背景意义、融资要点及具体的案例进行了分享。4月沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金正式受理。5月首批5只公募REITs产品正式获批。6月首批公募REITs产品战略配售、网下发售、公众投资者发售均已完成，并在上交所上市交易。

公募REITs的产品特性，是将不动产资产或权益通过证券化的方式转化为标准金融产品公开上市交易，是优质资产的上市。在现有的制度框架下，推出了“公募基金+资产支持证券”模式，实现优质基础设施资产公开上市交易。试点阶段对于项目的关注点主要围绕：一是基础设施项目权属清晰、竣工验收等；二是评估方法及现金流预测；三是治理机制安排，包括权责划分、关联交易等；四是项目会计核算、可供分配现金流测算及信息披露等。

后续，将进一步开展公募REITs产品端和投资端的市场推广，积极与市场各方共同推动基础设施公募REITs市场建设和发展。

白宏炜 丨大家投资控股有限责任公司总经理

大家投资控股有限责任公司总经理白宏炜分别从REITs投资背景、评价标准、政策展望三方面对战略投资进行案例分享。他认为，公募REITs契合保险资金的配置需求，对险资构建投资组合具有正面意义。基础设施REITs作为一项重要的创新举措，不仅对国民经济发展和金融体系结构优化具有积极的意义，而且从保险资金角度来看，REITs作为具有长期稳定分红收益的产品，非常契合保险资金长久期且要求期间收益的特性，低利率环境下公募REITs具有大类资产长期配置价值。

白宏炜指出，在首批9个公募REITs中，保险资金配置产权类积极性显著更高。产权类REITs更符合REITs亦股亦债的特点。产权类REITs具有股债的双重属性，在取得稳定分红的同时，还可获取资本增值带来的超额收益。大家投控对于公募REITs产品的投资标准更倾向于产权类REITs及派息率和一级市场资本化率差异较小的产品。更多关注的是实质管理权倾斜原始权益人的产品和对原始权益人有较强绑定及激励的产品，关注真正有意愿、有能力持续装入资产的行业龙头企业，并优选拥有大型券商股东背景、声誉卓著的基金管理人。

对于未来的政策走向，白宏炜建议要加快对保险资金投资REITs相关政策的完善。建议尽快厘清税收政策，适当提升杠杆率，加快推动对市场流动性的培育，完善扩募机制，持续收购优质资产，构建基础设施类资产的一二级市场的良性循环。

庄园 丨中国国际金融股份有限公司投资银行部副总经理

中国国际金融股份有限公司投资银行部副总经理庄园介绍，互联网数据中心（简称IDC）是为计算机系统安全稳定持续运行提供保障的特殊基础设施。从IDC产业链来看，IDC服务商位于产业链中游。向上游主要采购数据中心相关设施硬件，运营期间采购电力网络；下游需求中，互联网和云计算厂商贡献了主要增量，近几年金融企业以及政企数字化也带了较大的需求。从行业竞争格局来看，中国IDC服务商市场为运营商主导，三大运营商占比约50%，第三方IDC厂商因其精细化的管理服务、优质的数据中心资源以及灵活的网络接口，同样具有自己的一定市场。

对于IDC的公募REITs，庄园建议投资者从合规性方面关注运营相关的增值电信业务牌照，并且需要考察项目办理节能审查手续的情况。从商业价值上来说，首先需要关注项目的地理位置，连通骨干节点网络带来的低延时，便利的交通方便IDC用户工程师前往维护，周边的高密度人群促进IDC用户服务器更好的覆盖范围。另外需要考虑项目本身的收入及成本。具有优质运营管理能力的IDC企业在相同地理位置IDC的机柜服务费定价更高。成本中占比最大的电力成本与PUE指标息息相关，PUE指标越低代表数据中心的节能水平更好，节约电力成本能够带来数据中心毛利率的上升。

朱刚 丨华泰证券(上海)资产管理有限公司不动产基金部执行负责人

华泰证券(上海)资产管理有限公司不动产基金部执行负责人朱刚首先介绍了该储备项目的交易结构和产品要素，并从地理位置、收益预测、运营管理水平等角度介绍了项目资产的情况和投资亮点。该储备项目位处长三角核心地区，预期投资收益率可观，受长三角一体化进程带动，具备较好的增长潜力；此外，该项目发起人及关联方运营管理水平良好，可扩募资产丰富，可保证收益的稳定和持续的扩容。

随后，朱刚分享了高速公路的行业特点与投资思路。中国高速公路近年来里程持续快速增长，建设融资需求大但目前融资途径单一，REITs有助于为新增公路基础设施资产投资注入活水。在投资关注点方面，高速公路的盈利核心因素为建设成本和车流量，因此评估项目时要重点关注项目区位、特许经营权年限、车流量预测等关键指标。

基础设施REITs有长久期、稳定经营、强制分红的特点，契合保险资金和养老金等中长期资金需求。高速公路等特许经营权REITs的收益稳定，可预测性强，未来可能有更多机会与保险资金合作。

王艺军 丨嘉实基金管理有限公司董事总经理，基础设施基金投资管理部负责人

嘉实基金管理有限公司董事总经理，基础设施基金投资管理部负责人王艺军从物流仓储行业国内外展历程、国内宏观驱动因素以及区域布局、资产交易等方面详细分析、阐述了其投资逻辑和投资价值。

在宏观驱动因素层面，城镇化率提升促进中产阶级兴起、电子商务的高速发展从多个层面驱动物流仓储的需求，拉开了物流仓储的“超级资产周期”。而在供给端，我国现代物流仓储设施从总量到人均水平来看均存在供应不足；区域分布上，仓储设施的分布与区域GDP总量具有较强对应关系，而核心城市新增物流仓储用地的减少加剧了供需矛盾，呈现出“核心城市供应趋紧，卫星城承接外溢需求”的特点。伴随行业未来发展的广阔前景，核心资产价值提升空间巨大。

近年来，国内外机构投资者对于国内现代物流仓储设施的投资需求显著上升，并且仓储物流公募REITs的上市交易也增强了投资者的退出信心。因此，供需的矛盾和机构投资的活跃将推动资本化率的下行，推升资产估值，带来很好的投资机会。

李曾丨华夏基金管理有限公司研究发展部副总裁

华夏基金管理有限公司研究发展部副总裁李曾表示，自2018年中央经济工作会议明确提出要加快推动中国铁路总公司股份制改造以来，铁路资产资本化股权化证券化速度显著加快。2020年，京沪高铁、铁科轨道先后登陆A股市场；2020年10月，浮动票价调整机制已在京沪高铁上率先启动试点。

公募REITs作为资本市场创新的融资工具，将铁路资产纳入，有利于吸引投资者参与铁路建设和运营，盘活铁路资产，更进一步实现铁路资产的价值。从投资价值的角度来说，位于国家“八纵八横”高速铁路网络的铁路资产，最具备投资价值。从业务模式的角度来说，铁路运输企业的经营模式包括担当和非担当两种模式。在担当模式下，公司收取旅客列车开行的客票收入并承担列车开行成本；在非担当模式下，其他铁路运输企业担当的列车在公司所属铁路上运行时，公司向其提供线路使用、接触网使用等路网服务并收取相应费用，不取得客票收入。从收入影响的角度来说，在非担当模式下，公司向其他铁路运输企业提供线路使用、接触网使用等服务并向其收取相应费用，线路使用服务、接触网使用服务收入主要是基于非担当列车在铁路的开行公里数与重量计算，因此与列车开行数量直接相关；由于非担当列车的旅客运输票价款由其他铁路运输企业收取，因此非担当列车的客座率对于铁路公司的收入影响较小。从成本的角度来说，非担当模式下，成本主要为电费和委托运输管理费，成本清晰可控。整体来看，结合铁路资产收益稳健、体量较大、久期较长的特征，优质的铁路非常适合作为公募REITs的底层资产。

卜蕊 丨建信基金管理有限责任公司基础设施投资部总经理

建信基金基础设施投资部总经理卜蕊主要介绍产业园区公募REITs项目的基本情况与项目优势。首先，卜蕊介绍了项目的区位优势，该项目位于我国首都、国家中心城市——北京，标的资产所在的商务园区是北京市最大的商务园区之一，地理位置优越、交通便捷，区域内供需结构稳定。在受到疫情冲击的影响下，该区域的出租率一直保持稳定的状态。总体上看，该区域的产业园租户质量、租户稳定性及承租能力均属于较高水平。

接下来，卜蕊对项目的基础设施标的资产进行了详细介绍，标的资产所在的园区内聚集了大量的软件类、科技类知名企业，已经形成了高端产业的聚集效应，研发及办公用房的租赁需求较大。由于受到多项产业政策的大力扶持，未来园区内的租赁需求预计将持续保持稳定。

同时，该项目的发起人旗下同类资产丰富，本次公募REITs也是实践发起人长期战略的重要平台，可为未来基础设施公募REITs的扩募提供丰富的项目来源。她认为，扩募资产的储备是判断公募REITs投资价值的关键因素之一，公募REITs也可以通过扩募，不断提升自身的成长性。卜蕊表示建信基金将积极履行基金管理人职责，争取成为“最懂基础设施项目”的公募REITs管理人，持续为广大投资者提供优质服务。

IAMAC路演会联系人：

协会公开市场与境外业务部 王老师/刘老师（010-83361699/83361686）

IAMAC路演会是协会2020年创办的品牌栏目，自创办以来收获了业内外的广泛关注和认可。路演会紧跟市场热点，通过闭门会议的形式邀请业内外顶级专家分享旗下产品、投资策略、市场看法等，并展开深入交流，旨在为业界同仁甄选优秀的金融产品和投资策略。